IL CANONE DI LOCAZIONE

La disciplina del canone di locazione basata su reddito del nucleo familiare è contenuta negli articoli 18 e 20 della legge regionale.
Gli assegnatari, per la determinazione del canone di locazione, sono collocati nelle seguenti tre aree:

- Area di protezione
- Area sociale
- Area di decadenza

Qui di seguito vengono indicate le fasce di reddito imponibile familiare relativo all’anno 2000 per applicare i canoni di locazione relativi al 2002.


Area di protezione:
All’interno di questa area sono collocati i nuclei familiari, che possiedono un reddito imponibile fino ad un massimo di Euro 9682,00 derivante nella misura del 75% da lavoro dipendente, pensione e/o percepito a titolo di trattamento di cassintegrati, indennità di mobilità, indennità di disoccupazione, sussidi assistenziali e assegno del coniuge separato o divorziato. All’interno dell’area di protezione si possono distinguere due fasce:
A1: Da Euro 0 a Euro 4841,00 il canone di locazione applicato è pari al 4% del reddito imponibile.
A2: Da Euro 4841,01 a Euro 9682,00 il canone di locazione applicato è pari al 6% del reddito imponibile.
In ogni caso il canone non può essere inferiore al 4% di mezza pensione minima INPS né superiore al 50% dell’Equo Canone.

Area sociale:
All’interno di questo gruppo sono collocati i nuclei familiari soggetti a equo canone, suddivisi in tre fasce:
B1: Coloro che possiedono un reddito derivante esclusivamente da lavoro autonomo da Euro 1 a 10.846,00 e coloro che possiedono un reddito da solo lavoro dipendente da Euro 9682,10 a 18.076,00 hanno un canone pari al 75% dell’Equo Canone.
B2: Coloro che possiedono un reddito derivante esclusivamente da lavoro autonomo da Euro 10.846,01 a 15.509,20 e coloro che possiedono un reddito da solo lavoro dipendente da 18.076,01 a 25.848,70 hanno un canone pari al 100% dell’Equo Canone.
B3: Coloro che possiedono un reddito derivante esclusivamente da lavoro autonomo da Euro 15.509,21 a 18.979,79 e coloro che possiedono un reddito da solo lavoro dipendente da Euro 25.848,71 a 31.633,00 hanno un canone pari al 120% dell’Equo Canone.
Per i nuclei familiari il cui reddito deriva in misura superiore al 75% da lavoro dipendente, il canone non può superare:
il 10% del reddito imponibile se il nucleo familiare è composto da 4 o più persone e l’11% del reddito imponibile se il nucleo familiare è composto da meno di 4 persone.

Area di decadenza:
Ha come canone di riferimento l’Equo Canone ed è articolata in tre fasce di canone e di reddito:
C1: Coloro che possiedono un reddito derivante esclusivamente da lavoro autonomo da Euro 18.979,80 a 21.691,19 e coloro che possiedono un reddito da solo lavoro dipendente da Euro 31.633,01 a 36.151,98 hanno un canone pari al 150% dell’Equo Canone. Il canone non può essere comunque superiore al 14%del reddito del nucleo familiare.
C2: Coloro che possiedono un reddito derivante esclusivamente da lavoro autonomo da Euro 21.691,20 a 32.536,78 e coloro che possiedono un reddito da solo lavoro dipendente da Euro 36.151,99 a 54.227,97 hanno un canone pari al 200% dell’Equo Canone.
C3: Coloro che possiedono un reddito derivante esclusivamente da lavoro autonomo oltre Euro 32.536,79 e coloro che possiedono un reddito da solo lavoro dipendente oltre Euro 54.227,98 hanno un canone pari al 250% dell’Equo Canone.

Chi entra nell’area della decadenza, perde la qualifica di assegnatario se supera per due anni consecutivi il limite di reddito indicato in corrispondenza della fascia C1.
Ai soli fini della dichiarazione di decadenza dall’assegnazione, ma non ai fini del calcolo del canone, il reddito dei figli dell’assegnatario non viene computato. Nel caso in cui il reddito sia quello di cui alla fascia C3, l’esecuzione della decadenza viene effettuata entro 12 mesi dall’accertamento.

Se non viene dichiarato il reddito, il canone di locazione applicato è pari al 250% dell’Equo Canone. In tale caso è prevista la decadenza qualora l’assegnatario non produca i documenti entro 90 giorni dalla diffida.

L’equo canone
Come si è visto, il canone di riferimento per gli alloggi popolari è l’Equo Canone.
Le modalità di calcolo dell’Equo Canone sono contemplate nell’art. 12 della legge n. 392/1978, che lo definisce nel 3,85% del valore locativo dell’immobile. Il valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell’immobile per il costo unitario di produzione del medesimo immobile. Il costo unitario di produzione è a sua volta pari al costo base a metro quadrato, moltiplicato per i coefficienti correttivi dello stesso costo base.
La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi:

1) L’intera superficie dell’unità immobiliare.
2) Il 50% della superficie delle autorimesse singole.
3) Il 20% della superficie del posto macchina in autorimesse ad uso comune.
4) Il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili.
5) Il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore.
6) Il 10% della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare.

Le superfici di cui ai punti 1), 2), 4) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
Alla superficie dell’unità immobiliare di cui al punto 1) si applicano, poi, i seguenti coefficienti:

a) 1,00 per l’unità immobiliare di superficie superiore a mq 70
b) 1,10 per l’unità immobiliare di superficie compresa fra mq 46 e 70
c) 1,20 per l’unità immobiliare inferiore a mq 46.

Il costo base a metro quadrato per gli immobili dipende dall’anno di ultimazione della costruzione. La data di ultimazione è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli Uffici delle Imposte, oppure quella comunque accertata.
Per le abitazioni che sono state ultimate entro il 31/12/1975, il costo base è fissato in Euro 129,11, pari a £.250.000 per gli immobili situati in Veneto, nel Nord Italia e nel Centro Italia.
Per gli immobili che sono stati ultimati dopo il 31/12/1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica.
L’importo del costo base di produzione a metro quadrato, dal 1975 ad oggi, per la Regione Veneto è quello risultante dal prospetto seguente:

Anno	Costo base in €	Costo base in Lire
1975	129,11	250.000
1976	1147,19	285.000
1977	167,85	325.000
1978	191,09	370.000
1979	222,08	430.000
1980	258,23	500.000
1981	299,55	580.000
1982	351,19	680.000
1983	397,67	770.000
1984	433,82	840.000
1985	464,81	900.000
1986	480,30	930.000
1987	500.96	970.000
1988	531,95	1.030.000
1989	562,94	1.090.000
1990	596,51	1.155.000
1991	645,57	1.250.000
1992	659,52	1.277.000
1993	676,04	1.309.000
1994	695,67	1.347.000
1995	714,26	1.383.000
1996	734,40	1.422.000
1997	748,86	1.450.000
1998	761,77	1.475.000
1999	774,69	1.500.000
2000	786,31	1.522.500
2001	808,26	1.565.000

I coefficienti correttivi del costo base sono stabiliti in funzione della tipologia delle abitazioni, della classe demografica dei Comuni, dell’ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione degli alloggi.

In relazione alla tipologia:
1) 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2)
2) 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3)
3) 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4)
4) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare

In relazione alla classe demografica dei Comuni:
1) 1,20 per gli immobili siti in Comuni con popolazione superiore ai 400.000 abitanti
2) 1,10 per quelli con popolazione superiore a 250.000 abitanti
3) 1,05 per quelli con popolazione superiore a 100.000 abitanti
4) 0,95 per quelli con popolazione superiore a 50.000 abitanti
5) 0,90 per quelli con popolazione superiore a 10.000 abitanti
6) 0,80 per quelli con popolazione fino a 10.000 abitanti.

In relazione all’ubicazione, per i Comuni con popolazione superiore ai 20.000 abitanti:
1) 0,85 per la zona agricola
2) 1 per la zona edificata periferica
3) 1,20 per la zona edificata compresa tra quella periferica e il centro storico
4) 1,20 per le zone di pregio particolari, site nella zona edificata periferica o nella zona agricola
5) 1,30 per il centro storico

In relazione all’ubicazione nei Comuni con popolazione inferiore ai 20.000 abitanti:
1) 0,85 per la zona agricola
2) 1 per il centro edificato
3) 1,10 per il centro storico

In relazione al livello di piano, limitatamente ad immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti:
1) 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato
2) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno
3) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all’ultimo piano
4) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico
Per le abitazioni situate al quarto piano e ai piani superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti ai punti 3) e 4) sono ridotti rispettivamente a 0,95 e a 1,10.

In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell’immobile e stabilito nel modo seguente, ai sensi dell’art. 20 della legge n. 392/78:
1) 1% per i successivi 15 anni
2) 0,50% per gli ulteriori 30 anni

Revisione del canone di locazione
Il canone di locazione ogni anno con effetto dal 1 gennaio è soggetto a variazioni sulla base del reddito imponibile del nucleo familiare relativo all'anno precedente a quello dell'ultima dichiarazione fiscale.
Esso inoltre può essere aggiornato, per chi paga in base all'Equo Canone, con l'ultimo incremento ISTAT, giusta delibera del C.E.R. (Comitato per l'Edilizia Residenziale) del 13.12.1985: da gennaio di ogni anno per coloro che abitano alloggi costruiti prima del 1977 e da marzo per coloro che abitano alloggi costruiti successivamente al 1977.
In base all'art.24 della legge n.392/1978 riguardante l'Equo Canone,il canone degli alloggi E.R.P con decorrenza dal 1 agosto di ogni anno è aggiornato in misura pari al 75% della variazione, accertata dall'ISTAT, ('indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati) verificatasi nell'anno precedente.
L'assegnatario ha diritto, invece, ad una riduzione del canone qualora subisca una diminuzione di reddito, riguardante l'intero anno precedente, tale da essere collocato in un'area di reddito inferiore.
La collocazione nella fascia di reddito inferiore è disposta dall'ente gestore entro trenta giorni dall'accertamento della variazione di reddito, su specifica e documentata richiesta verificata dallo stesso ente gestore.